<<
>>

Лекция 6. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Понятие договора найма жилого помещения.

2. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения.

1.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, краткосрочный - до одного года, длительный - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны. При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

- права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

- права вселять временных жильцов и поднанимателей;

- преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

- права на замену нанимателя в договоре;

- льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

2.

Наниматель как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять

работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. Наниматель как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю. Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во- вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора.

Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167 ГК РФ), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст.

162 ГК РФ).

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК РФ наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника.

Особенности расторжения договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при

краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Вопросы для самоконтроля:

1. Как определить договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения? Какие можно отметить общие черты этих договоров и какие отличия?

2. Возможно ли общее определение договора найма жилого помещения?

3. Какие можно выделить особенности заключения договора коммерческого найма по сравнению с договором социального найма?

4. Кто может выступать в качестве наймодателя и в качестве нанимателя в договорах социального и коммерческого найма?

5. Есть ли отличия в правовом положении лиц, совместно проживающих с нанимателем по договору социального найма и по договору коммерческого найма, и если есть, то в чем выражаются эти отличия и насколько они существенны?

6. Какие требования предъявляются законодательством к объекту (предмету) договора найма жилого помещения (социального и коммерческого)?

7. Какие помещения не могут быть объектом договора найма?

8. Каковы основные права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения (при социальном и при коммерческом найме)? Что

понимается под правом на жилплощадь и можно ли отнести его к числу вещных прав?

9. Как регламентируется законом сохранение жилого помещения за временно отсутствующим нанимателем и совместно проживающими с ним лицами (применительно к социальному и коммерческому найму)?

10. По каким договорам наниматель может предоставить право временного проживания в занимаемом им помещении нуждающимся в этом лицам?

11. Как обеспечиваются жилищные интересы граждан, проживающих в доме, подлежащем сносу по предусмотренным законом основаниям?

12. Что представляет собой по юридической природе обмен жилыми помещениями?

13. Можно ли считать обмен жилыми помещениями одним из случаев изменения обязательства найма жилого помещения?

14. Применимы ли правила, регламентирующие обмен жилыми помещениями, к получившему распространение на практике так называемому обмену через куплю-продажу?

15. В каких случаях договор обмена жилыми помещениями может быть признан недействительным и какие последствия наступают при этом для его участников?

<< | >>
Источник: Рашидов Ш.М.. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие (Курс лекций) для направления подготовки 40.03.01 Юриспруденция, профилей «Гражданское право», «Уголовное право». Махачкала: ДГУНХ,2019. - 263 с.. 2019

Еще по теме Лекция 6. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ:

  1. Лекция по истории государства и права РФ, 2017
  2. 59 ВИДЫ И ФОРМЫ ДОГОВОРА.
  3. 58. Понятие, условия и содержание договора.
  4. 60 Порядок заключения гражданско-правового договора.
  5. 61 Основания и правовые последствия изменения расторжения договора
  6. Сайфулова Лилия Габдельахатовна. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Самара, 2001, 2001
  7. 1. Общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права.
  8. 22. Юридические факты и их классификация.
  9. 34. Виды гражданско-правовой ответственности.
  10. 23. Сделки. Понятие и виды.